Vi firar 2 år som bolag – från nykomling till ledande aktör

­­På två år har Kåpan Fastigheter gått från nykomling till en av Sveriges ledande ägare av samhällsfastigheter. Med fokus på långsiktighet, säkerhet och hållbarhet fortsätter vi växa och bidra till samhällsutvecklingen. 

En stabil start och tidiga utmaningar

Den 21 november 2022 blev Kåpan Fastigheter ett helägt dotterbolag till Kåpan Tjänstepension och därmed gick det riktiga startskottet på vår bolagsresa. Affärsidéen var tydlig från början; att bygga ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter för samhällsviktiga verksamheter med särskilda säkerhetskrav över hela Sverige.

– Kåpan Tjänstepensions verksamhet växer kontinuerligt och det var naturligt att bilda ett direktägt dotterbolag som en grund för våra svenska fastighetsinvesteringar. Vår målsättning är att ge våra medlemmar en långsiktigt god och stabil avkastning och Kåpan Fastigheter är en viktig del i den strategin. Bolaget ska vara en långsiktig och finansiellt stabil aktör på marknaden med fokuset att äga, utveckla och förvalta fastigheter där samhällsviktig verksamhet bedrivs, säger Gunnar Balsvik, styrelseordförande Kåpan Fastigheter och vd Kåpan Tjänstepension.

Beståndet utgörs av 61 fastigheter med en sammantagen area om totalt 614 000 kvadratmeter till ett värde om ca 14 miljarder. Fastigheterna finns fördelade på 40 orter från Kiruna i norr till Svedala i söder. Polismyndigheten, Kriminalvården och Domstolsverket är våra största hyresgäster och finns representerande på flera orter.

En av våra första utmaningar var att få en överblick över hela fastighetsbeståndet och bygga relationer med våra hyresgäster. Platsbesök vid samtliga fastigheter och möten med våra hyresgäster blev nyckeln till framgång.

– Det var värdefullt att besöka alla fastigheterna och det gav energi att träffa våra hyresgäster, vi insåg snabbt att det fanns stor potential inom beståndet, säger Cecilia Vestin, vd Kåpan Fastigheter.

En annan utmaning var uppbyggnaden av en stabil förvaltningsorganisation. Initialt fanns ett förvaltningsuppdrag kvar hos de tidigare ägarna SBB, men ambitionen var att ta över förvaltningen helt i egen regi.

– Vi ska finnas där våra hyresgäster väljer att finnas, men det ställer högra krav på oss att få till en lokal förankring. Vi såg direkt ett behov att rekrytera till förvaltningen och öppnade lokalkontor i Sundsvall, Karlstad och Kalmar, strategiskt viktiga platser inom vårt bestånd, fortsätter Cecilia.

Projekt som formar framtiden

En höjdpunkt var i mars 2023 då hela bolaget – vid den tidpunkten endast fem anställda – var med och tog det första spadtaget för det nya polishuset i Sälen, ett projekt som ärvdes från tidigare fastighetsägare. Nu, snart två år senare, börjar byggprojektet bli klart och Polismyndigheten kan tillträda sina nya lokaler inom kort.

En annan höjdpunkt var då det nya polishuset i Kiruna invigdes i april 2024. Rikspolischefen Petra Lundh närvarade och belyste vikten av välanpassade lokaler till Polismyndigheten. Projektet har vuxit fram i över 10 år och är ett gott exempel på samverkan mellan fastighetsägare, hyresgäster, lokalsamhälle och näringsliv.

Under dessa två år har vi utvecklat flera nya lokaler åt våra hyresgäster och även anpassat och renoverat befintliga lokaler på flera håll i landet. Våra hyresgäster inom rättsväsendet har växande verksamheter och förändrat behov av ytor. Sedan start har vi format våra projekt i nära samarbete med våra hyresgäster för att skapa lokaler som är både yteffektiva, klimateffektiva samt möter både dagens och framtidens behov.

– Vi har börjat se återkommande mönster av samma karaktär i våra projekt vilket gör att vi kan effektivisera ledtider och stärka relationerna med våra hyresgäster, säger Kristina Wellius, projektchef.

Marknaden och vår roll

Kåpan Fastigheter startade i en tid då det skedde förändringar på den svenska fastighetsmarknaden. Stigande räntor, inflation och ökande byggkostnader präglade marknaden. Dessutom höjde Säkerhetspolisen den nationella säkerhetsnivån till en fyra på en femgradigskala vilket ökade efterfrågan på säkerhetshöjande åtgärder liksom behov av tillväxt inom myndigheter.

Tillsammans med andra fastighetsägare har vi har deltagit vid rundabordssamtal på Regeringskansliet kring möjligheterna att bistå Kriminalvården i den expansion de står inför.

– Vi tror att det går att påskynda utbyggnaden av häkten och anstalter, utan att tumma på säkerhetsaspekten, menar Bonnie Winnberg, affärsutvecklingschef.

Som hyresvärd till samhällsviktig verksamhet är säkerhetsfrågan central för oss och genomsyrar allt vi gör. Vi har satsat på kompetenshöjande aktiviteter för alla i organisationen och vi har tillsammans med hyresgästerna skapat en förståelse för deras behov.

Parallellt med kompetensutveckling kring säkerhetsarbetet genomför vi leverantörskontroller på samtliga leverantörer. Det är en förebyggande åtgärd för att minimera risken för obehörig åtkomst till lokaler där säkerhetskänslig verksamhet bedrivs. Det är av största vikt att vi skyddar information och upprätthåller hög säkerhetsstandard i vår egen verksamhet, hos verksamhetsutövare samt att vi är en del av det gemensamma ansvaret att stärka den nationell säkerheten.

– Att vara proaktiv är den överlägset bästa och mest kostnadseffektiva metoden att möta vårt säkerhetsläge, säger Cecilia Vestin.

Det arbete vi utför varje dag präglas av en hög ambition inom säkerhetsfrågorna, inte bara för våra hyresgäster utan också för Sveriges säkerhet. Vi tar uppdraget som fastighetsägare på stort allvar.

– Vi vill vara en långsiktig partner till våra hyresgäster och investera i fastigheterna så att de fungerar både idag och i framtiden, säger Jenny Tallskog, fastighetschef.

Ett Kåpan Fastigheter

Vi startade med en etablerad fastighetsportfölj men fick börja med att bygga en organisation från grunden. Det fanns inget strukturkapital, inga mallar, rutiner eller satta processer.

– Det är få förunnat att ha ett carte blanche, men att göra allt ”för första gången” är såklart en utmaning, förklarar Cecilia Vestin.

En organisation är såklart ingenting utan personerna som arbetar i den. Att hitta rätt person till rätt plats, som sporras av utmaningen att bygga från grunden, har varit en viktig pusselbit på resan.

– Jag lockades av att vara med i ett tidigt skede och möjligheten att få vara med och forma ett bolag med en stabil grund - det är en unik chans. Även möjligheten att vara med och sätta strukturen för vårt fastighetsbestånd som har en stor förädlingspotential tilltalade mig, säger Philip Eriksson, regionchef Stockholm.

Även företagskulturen har växt fram organiskt under åren. Det är ett gemensamt arbete och som formas kontinuerligt. Vi har prioriterat att träffas fysiskt så mycket som möjligt, trots att vi arbetar från olika kontor till vardags.

– Att vara ”Ett Kåpan” har varit ett ledord från start, vi vill inte hamna i ett läge där de olika regionkontoren blir isolerade öar inom organisationen. Vi ska göra detta tillsammans, konstaterar HR-chef, Linda Gyllhem.

Framtidsvision och långsiktiga mål

För att säkerställa framtida tillväxt och öka vårt bidrag till samhällsutvecklingen ska vi på lång sikt renodla fastighetsbeståndet för att fokusera på kärnverksamheten.

– Vi ska tillsammans med våra befintliga och potentiella hyresgäster identifiera behov och investera i möjligheter som kompletterar och stärker vår portfölj, säger Cecilia Vestin.

Under det senaste året har vi beslutat om tre långsiktiga mål som är vår kompass. Men hjälp av dessa långsiktiga mål och tillhörande strategi säkerställer vi att vi tar rätt beslut, både på kort och lång sikt, som gör oss till en långsiktigt hållbar fastighetsägare. Våra långsiktiga mål är:

Långsiktigt och värdeskapande

För Kåpan Fastigheter är långsiktighet en förutsättning för att kunna skapa värden över tid. Vi värnar om långsiktiga relationer som utvecklar vår affär och som gör oss redo att möta framtidens behov. Kåpan Fastigheter, som är länken mellan myndighetssverige och pensionsspararna, står på en stabil ekonomisk grund vilket möjliggör att vi kan ge tillbaka till både våra ägare och till samhället genom att återinvestera i vårt bestånd.

Tryggt och säkert

Som hyresvärd till samhällsviktig verksamhet är trygghet och säkerhet centralt för oss på Kåpan Fastigheter och en aspekt som genomsyrar allt vi gör. Säkerhetsarbetet omfattar informations-, drift och fysisk säkerhet. Miljöerna i och runt våra fastigheter ska vara trygga och säkra. Våra hyresgäster ska känna tillförlit till oss och veta att vi är här för att stanna. En trygg relation till våra hyresgäster är av högsta prioritet och vi vill växa och utvecklas tillsammans med dem. Säkerhet och trygghet är också något som ska finnas på alla våra arbetsplatser. Alla ska känna sig trygga och säkra och ingen ska skada sig på våra arbetsplatser. För oss är det viktigt att arbeta förebyggande med dessa frågor men också att vara förberedda så att vi kan minimera konsekvenserna av eventuella händelser.

Klimat- och resurseffektivt

Kåpan Fastigheter har ett befintligt bestånd med stor förädlingspotential. Alla våra fastigheter ska minska sitt klimatavtryck och vi ska nyttja och drifta dem på ett effektivt och säkert vis. Som fastighetsägare har vi ett stort ansvar att säkerställa att vi, både i vår löpande förvaltning och i vår projektverksamhet, återanvänder och återbrukar de delar som är lämpliga och väljer nya material med låg klimatpåverkan. Vi gör dagligen aktiva val som syftar till att minska vårt klimatavtryck och som samtidigt ökar våra positiva bidrag till klimatet och samhällets resursanvändning.

Vi vill vara bäst i branschen inom vårt segment. Med en tydlig strategi och ett starkt engagemang står vi redo för framtidens utmaning. Tillsammans med våra hyresgäster och medarbetare bygger vi för framtiden – långsiktigt, säkert och hållbart.

– Jag är otroligt stolt över hur långt vi har kommit på dessa två år. Vår historia ligger framför oss och vi är här för att stanna, avslutar Cecilia Vestin.

Är du nyfiken på Kåpan Fastigheter och vår resa? Tveka inte att höra av dig. Skicka ett mail till [email protected].